خط و نشان برای مالکان و مشاوران املاک | بازار مسکن سر و سامان گرفت

چندی، شورای مسکن استان تهران سقف افزایش نرخ اجاره در پایتخت را اعلام کرد و این اعلام برای مستاجرانی که منتظر تمدید قرارداد بودند، به عنوان یک راهکار سرانگشتی برای تعیین وضعیت خود محسوب می‌شود. در سال قبل، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای استان تهران ۲۰ درصد بود، اما در سال جاری این سقف افزایش به ترتیب یک درصد برای تهران و چهار درصد برای شهرهای استان تهران تعیین شده است.

«داود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران روز جمعه با اعلام این خبر گفت : در جلسۀ شورای مسکن استان که با حضور مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران و استاندار تهران برگزار شده بود مقرر شد تا با توجه به قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و تعیین نرخ تورم ، میزان افزایش اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۳ برای شهر تهران ۲۶ درصد و برای شهرهای استان تهران نیز ۲۴ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته باشد.

این افزایش درحالی است که آمارها نشان می دهند تورم در تهران نزدیک به ۴۰ درصد است و درصد زیادی از صاحبخانه ها باتوجه به تورم بالا از این سقف اعلام شده تبعیت نمی کنند.  بیگی در این باره می گوید : به هر حال اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و این موضوع بر کسی پوشیده نیست. اما نکته ای که بارها و بارها از سوی ما به آن اشاره شده است این است که در بازار اجاره مسکن کنترل و نظارت بر بازار و جلوگیری از فعالیت مشاوران املاک متخلف و غیر مجاز می تواند زمینه را برای کنترل بازار اجاره مسکن فراهم کند.

سقف اجاره بها درحالی از سوی شورای مسکن استان تهران  اعلام شد که این روزها نگاهی به آگهی های اجاره خانه در سایت های مختلف حکایت از افزایش دوباره اجاره بها در مناطق مختلف پایتخت و حومه دارد؛ افزایشی که به نظر می رسد تابع هیچ قاعده و قانون و سقفی نیست و با گران شدن ملک و زمین اجاره بها افزایش پیدا می کند. در این میان برخی مالکان پا را فراتر گذاشته و اجاره بها را بیشتر از عرف تعین می کنند و هیچ نهاد و یا قانونی هم انگار نمی تواند مانع از این کار شود. موضوعی که خیلی از مستاجران به آن اذعان دارند و می گویند صاحبخانه هر سال بیش از ۵۰ درصد روی اجازه می گذارد و به هیچ عنوان نیز کوتاه نمی آید. تا قبل از این که قیمت مسکن دچار جهش شود، رشد سالانه اجاره ها همیشه زیر ۱۳ درصد بود اما حالا این عدد به بالای ۴۰ درصد رسیده و مشخصاً وجود تب در اجاره نشینی را تایید می کند. نرخ تورم سالانه اجاره بها در حالی به بیش از ۴۰ درصد رسیده که افزایش حقوق و دستمزد در سال جاری، حداکثر ۳۰ درصد بوده است، یعنی نرخ رشد اجاره بها از تورم عمومی پیشی گرفته و فشار زیادی بر مستاجران وارد کرده است.

 از شهر به حاشیه

محمد رضا ساکن شرق پایتخت بااشاره به بالا رفتن بی ضابطه اجاره بها می گوید : « ۵ سال است  در یک آپارتمان ۷۰ متری زندگی می کنم. صاحبخانه هر سال با هماهنگی چند بنگاه مسکن مبلغی را به عنوان افزایش اجاره تعیین می کرد که معمولا نزدیک به ۳۰ درصد بود . اما سال گذشته به یکباره بیش از ۵۵ درصد روی اجاره گذاشت. هرچه قدر هم اعتراض کردم که سقف نباید بیش از ۲۵ درصد باشد گفت عرف قیمت همین است و نمی‌تواند کمتر از عرف افزایش بدهد. از چند بنگاه مسکن هم پیگیر شدیم و همه تایید کردند و از من خواستند که با صاحبخانه کنار بیایم و تمدید کنم چون اجاره بها به شدت افزایش پیدا کرده است. متاسفانه افزایش اجاره بها بیش از تورم است و بیش از نیمی از حقوق ماهیانه من برای اجاره خانه می رود. باور کنید کسانی را می شناسم که دو اتاق بدون امکانات در جنوبی ترین نقطه تهران اجاره کرده و به سختی زندگی می کنند.»

علیرضا ساکن مهرشهر کرج است و تا بهار سال قبل در تهران مستاجر بود ولی با افزایش اجاره بها مجبور شد به حاشیه تهران برود. او در گپ و گفتی با نور نیوز با اشاره به اینکه تب افزایش اجاره بها به حاشیه پایتخت هم رسیده است گفت: «چند سال در منطقه مهرآباد تهران مستاجر بودم و با ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ۳ میلیون تومان در یک خانه ۵۰ متری زندگی می کردیم. اما صاحبخانه سال گذشته اعلام کرد باید ۷ میلون تومان دیگر به اجاره اضافه کنم. سال قبل ۲۷ درصد به حقوق ها اضافه شد ولی اجاره خانه ما بیش از دوبرابر شد. حقوق من سال قبل ۱۲ میلیون تومان بود و نمی توانستم ۱۰ میلیون تومان اجاره بدهم. به همین خاطر به مهرشهر کرج آمدم و یک واحد ۸۵ متری با ودیعه ۲۵۰ میلیون تومان و کرایه ماهانه ۵ میلیون تومان اجاره کردم. از آنجایی که محل کار من تهران است رفت و آمد برای ما سخت شده است اما چاره ای نداریم. اگر عصرها سری به متروی تهران به کرج و هشتگرد بزنید واقعیت را از نزدیک می بینید. خیلی از مسافران مترو تا چند سال قبل تهران زندگی می‌کردند اما با افزایش اجاره خانه  مجبور شدند به حاشیه تهران و کرج ، مهرشهر ، هشتگرد و نظرآباد نقل مکان کنند.»

 رکورد شکنی در اجاره بها

رکورد اجاره بها سال گذشته شکسته شد. رکوردی که با ۵۵ درصد افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۲ به ثبت رسید. این افزایش که از سال ۱۳۷۰ بی سابقه بود رکورد جدیدی بود و همین امر باعث شد برخی از مستاجران پایتخت نشین اثاث خود را بردارند و به حاشیه شهر بروند. البته حاشیه پایتخت نیز از این افزایش وحشتناک در امان نماند .

قله نرخ رشد اجاره بها در تهران آبان ماه سال گذشته بود. به این معنا که در طول هفت ماه مقدار متوسط رشد نقطه‌ای اجاره بها در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته در قرارداد‌های جدید و تمدیدی ثبت شده به صورت رسمی، معادل ۵۵‌درصد یعنی بیش از ۲برابر میانگین تاریخی این نرخ بود.

هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی ۷ماه سال گذشته، رکورد افزایش سالانه اجاره‌بها از سال ۷۰ به بعد را شکست. این در حالی بود که میانگین رشد سالانه اجاره بها از سال ۷۰ تا پایان سال ۱۴۰۱ به طور متوسط سالانه ۲۴‌درصد بود( سایت فرارو – ۱۸ آبان ). در تمام سال‌های اخیر (به استثنای ۱۴۰۰) سرعت رشد قیمت مسکن بسیار بالا بود و قله تاریخی آن نیز در سال ۹۹ ثبت شد؛ به این ترتیب که در یک سال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۸۰‌درصد نسبت به سال قبل از آن رشد کرد، اما در هفت ماهه نخست سال گذشته تورم مسکن از نرخ رشد تاریخی قبلی نیز فراتر رفت و به ۸۷‌درصد رسید. به این ترتیب سال ۱۴۰۲ هم سال دیگری از ثبت رکورد تورم مسکن بوده و به همان نسبت نیز تورم اجاره بها در همین مدت هفت ماهه یک قله تاریخی جدید را ثبت کرد. نرخ رشد اجاره بها در این مدت در حالی به ۵۵‌درصد رسید که بر اساس آمار بانک مرکزی این رقم در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به ترتیب ۴۵ و ۴۴‌درصد بوده است. بررسی‌های آماری  نشان می دهند اجاره بهای مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در پایان سال ۱۴۰۱ به ۵۱‌درصد افزایش یافت و این یعنی بیش از نیمی از درآمد خانوار‌های پایتخت نشین صرف پرداخت اجاره مسکن شد.

 قانونی برای ساماندهی اجاره‌بهای مسکن

۲۷ اردیبهشت امسال نیز ابراهیم رئیسی، رئیس‌‌‌جمهور شهید،  قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها» را به عنوان آخرین قانون قبل از شهادت برای اجرا به دستگاه‌‌‌های مربوطه ابلاغ کرد. با این ابلاغ، دستگاه‌‌‌های مربوطه در دولت باید ظرف مدت تعیین‌شده در قانون نسبت به تدوین و تصویب آیین‌‌‌نامه‌‌‌های اجرایی هر یک از موضوعات و مفاد این قانون برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، اقدام کنند. در بخشی از این قانون، به دولت تکلیف شده است با شناسایی شهرها و استان‌‌‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از ۳۰‌درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادها تعیین شود. این سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.

۱۲ خرداد نیز شورای مسکن استان تهران سقف اجاره بها برای شهر تهران را تهیه و به وزارت راه و شهرسازی برای ابلاغ ارائه کرد .  جزییات نشان می دهد که سقف اجاره بها در حد نرخ تورم است.

ورود دولت برای تعیین سقف اجاره بها اگر چه موافقان و مخالفان زیادی دارد اما به نظر می رسد دولت امسال بدون توجه به نظر مخالفان، تصمیم خود را گرفته و به بازار اجاره بهای مسکن ورود کرده است.  نکته‌ای که امسال بازار مسکن را نسبت به سال‌های قبل متمایز ساخته این است که دولت برای اولین بار در بازار مسکن به صورت مستقیم دخالت خواهد کرد.

کارشناسان بر این باورند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آن‌ها بیش از ۳۰ درصد باشد امکان‌پذیر است و لذا به نظر می رسد در برخی استان ها تعیین سقف اجاره بها منتفی باشد.

اما برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، نرخ گذاری بازار اجاره باید از قیمت گذاری تبعیت کند. این اظهارات نشان می‌دهد که وقتی قیمت ملک و نهاده های تولید مسکن روند رو به رشدی دارد باید به افزایش نرخ اجاره بها تن داد. اما این افزایش اجاره بها نباید بیشتر از تورم موجود و عمومی باشد. اما آنچه که مشهود است این است که بازار فصل نقل و انتقالات بازار مسکن و اجاره، آرام آرام داغ می شود و باید منتظر ماند و دید که تعیین سقف ۲۶ درصد افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۳  می تواند التهاب بازار مسکن را کاهش دهد یا نه.

 بازاری که همیشه صعودی است

نگاهی به بازار اجاره بها در یک دهه اخیر نشان می دهد که روند و نمودار این بازار همیشه صعوی بوده و طی یک دهه اجاره بها ۳۰۰ درصد رشد داشته است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بازار مسکن از دیگر بازارها جدا نیست. یک کارشناس بازار مسکن، درباره روند رو به رشد بازار اجاره‌بهای مسکن گفته آن‌گونه که فایل‌های جدید اجاره ملک در سایت‌های آنلاین نشان می‌دهد متاسفانه قیمت‌ها در بازار ملک هم با روندی صعودی همراه شده و صاحبان املاک بر این باورند که زمانی که در همه بازارها قیمت‌ها بالا رفته این بازار هم از سایر بازارها جدا نیست و چاره‌ای جز افزایش اجاره‌ها ندارند. صاحبان ملک هم درصددند تا از سرمایه‌های خود به نوعی محافظت کنند و سعی دارند تا از میزان تورم موجود جا نمانند.

بررسی ها نشان می دهد  نرخ رشد اجاره بها در کشور ما همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بوده و در اغلب سال‌ها بین دو منحنی تورم مذکور قرار داشته است. با این حال بررسی ها نشان می‌دهد نقش تورم مسکن در اجاره بهای پایتخت به مراتب بیشتر از تورم عمومی بوده است.

نتایج بررسی ها حاکی است نسبت تورم اجاره به تورم عمومی تا قبل از سال ۹۸ به طور میانگین معادل ۱.۱‌درصد بوده، اما از سال ۹۸ که سرعت رشد اجاره بها در تهران و به دنبال آن در کشور یکباره با افزایش چشمگیر مواجه شد، این نسبت هم تغییر کرده و در فاصله سال ۹۸ تا پایان هفت ماهه اول سال گذشته به ۲ واحد رسیده است.

به طور معمول تورم اجاره بها در تهران همواره بیشتر از نرخ مشابه در کشور بوده و اکنون نیز همین رویه حاکم است. بسیاری از کارشناسان معتقدند مهار تورم عمومی کلید حل مشکل افزایش اجاره بها  است.