اجارهبها در فصل نقل و انتقالات مسکن چقدر میشود؟
دو عامل نرخ تورم و ارزش ملک نقش اصلی درتعیین اجاره بها را دارند که با توجه به ادامه افزایش نرخ مسکن و رشد نرخ تورم، پیشبینی کارشناسان این است که نرخ اجاره بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در تهران افزایش یابد.
گسترشنیوز : پس از دوره رکود ۴ ساله در بازار مسکن، رونق نسبی در این بخش از اقتصاد از مهرماه سال ۹۶ آغاز شد و همراه با آغاز تحرکات و افزایش معاملات، قیمتها هم با شیب ملایم افزایش یافت. این شرایط مطلوب در بازار که نتیجه سیاستهای به اجرا رسیده در بخش مسکن در دولت یازدهم بود، ادامه داشت تا اینکه افزایش نرخ ارز متاثر از تحولات روابط بینالملل و رهاسازی فنر تورم باعث هجوم تقاضا به سمت بازار مسکن شد.
در شرایطی که ریال در برابر دلار دچار افت ارزش ناگهانی شد، مردم برای حفظ ارزش داراییها خود وارد بازارهایی چون مسکن، طلا، ارز و خودرو داشتند که گفته میشود در این بین مسکن بیشترین افزایش نرخ را پیدا کرد و رکورد رشد نرخ را زد؛ به طوری که نرخ یک واحد مسکونی در برخی از مناطق تهران در کمتر از سه ماه بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافت.
در شرایطی که نرخ مسکن سر به فلک کشید در شهرهایی مانند تهران، بازار با کمبود عرضه هم مواجه شد که این خود عاملی برای گرانی مسکن و اجاره بها بود. از آنجایی که بیشترین افزایش نرخ مسکن در تهران رخ داده بیشترین آسیب از این افزایش نرخ جهشی متوجه مستاجران میشود چرا که ارزش ملک از عوامل مهم در تعیین اجاره محسوب میشود، حال اینکه طبق گزارشهای وزارت راه وشهرسازی یک چهارم جمعیت استان تهران اجاره نشین هستند که این جمعیت در شهر تهران بیشتر است.
حال با توجه اینکه در آستانه آغاز نقل و انتقالات مسکن و افزایش معاملات اجاره هستیم، برخی از کارشناسان پیشبینی میکنند با ادامه افزایش نرخ مسکن و رشد قابل ملاحظه نرخ تورم، نرخ اجاره تا ۳۰ درصد افزایش یابد.
عوامل تاثیرگذار در تعیین نرخ اجاره
«مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا درباره وضعیت بازار اجاره بها در تهران اظهارکرد: نرخ تورم، ارزش ملک، نرخ ارز، نرخ حاملهای انرژی و نرخ طلا بیشترین اثرگذاری را در تعیین اجاره بها دارند اما تنها موضوعی که میتواند تاثیرگذاری این عوامل را کاهش دهد، تعادل در بخش عرضه و تقاضا است.
وی ادامه داد: با در نظر گرفتن اثرگذاری تمام این عوامل، پیشبینی میشود در تهران نرخ اجاره بها در مناطق شمال شهر حدود ۲۰ درصد و در مناطق جنوب هشت درصد افزایش پیدا کند.
خسروی با تاکید بر اینکه مالکان و موجران امکان افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از نرخ متعارف را ندارند، گفت: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخهای متعارف تعیین شود به طور قطع مالک مشتری خود را از دست میدهد به همین دلیل با توجه به قدرت خرید مردم پیشبینی میشود که امسال نرخ اجاره بها با شتاب کمتری نسبت به نرخ تورم افزایش یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، افزود: آنچه که میتواند جلوی رشد نرخ در بازار مسکن را بگیرد مهار انتظارات تورمی است که رسانهها نقش موثر مهار و ایجاد انتظار تورمی در بخشهای مختلف از جمله مسکن دارند. این روزها برخی از رسانهها از رشد جهشی نرخ اجاره در بازار مسکن صحبت میکنند که معتقدم که این اخبار صحت ندارد و منجر به نابه سامانی بازار مسکن میشود.
وی با اشاره به اقدامات دولت در راستای تنظیم بازار اجاره بها گفت: یکی از اقدامات دولت و وزارت راه و شهرسازی با مدیریت جدید، ساخت ۴۰۰ هزار مسکن متناسب با درآمد اقشار متوسط است که با تزریق این واحدها تا سه سال آینده نسبت بهتری بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.
احتمال افزایش جمعیت حاشیه نشینهای تهران با افزایش نرخ اجاره
هر چند که به ظاهر رئیس اتحادیه مشاوران املاک سعی در برقراری آرامش در بازار مسکن را دارد اما آنچه که کارشناسان از آن صحبت میکنند تصویر واقعی تری را از بازار مسکن نشان میدهد.
«مهدی سلطان محمدی» کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا با بیان اینکه نرخ اجاره مسکن براساس عرضه و تقاضا تعیین و تنظیم میشود، گفت: نقطه تعادلی قیمتها در بازار مسکن جایی است که میزان عرضه و تقاضا به برابری برسند و دولت هم در ایجاد این تعادل نقشی نمیتواند داشته باشد چراکه هم در بخش تقاضا هم در بخش عرضه مسکن بخش خصوصی نقش اصلی و محوری را دارد.
وی ادامه داد: از نگاه مالک، اجاره بازدهی سرمایهگذاری در بخش مسکن است و معمولا بازدهی این سرمایهگذاری در سال چیزی بین ۵ تا ۶ درصد باید باشد. حال اینکه نرخ تورم وقیمت مسکن نقش اساسی را در تعیین اجاره بها را دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: مالکان در بازار اجاره مالکان خرد هستند که به اجاره بها نگاه تامین درآمدی دارند و بخشی از امرار معاش آنها وابسته به اجاره است. بنابراین با افزیش نرخ تورم نرخ اجاره را هم افزایش میدهند. درحالحاضر هم نرخ تورم نقطه به نقطه ۵۱ درصد و نرخ تورم سالانه ۳۰ درصد است و به طور قطع این میزان افزایش نرخ تورم به افزایش نرخ اجاره منجر میشود.
سلطان محمدی ادامه داد: از سوی دیگر در یک سال گذشته شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن در تهران بودیم که البته این افزایش نرخ در برخی از مناطق تهران حتی بیش از ۱۰۰ درصد بوده است. بنابراین دو عامل تاثیرگذار در نرخ اجاره در یک سال گذشته به شدت با رشد مواجه بودند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به پیشبینیها از میزان افزایش نرخ اجاره در تهران در فصل نقل و انتقالات مسکن اظهارکرد: با در نظر گرفتن عوامل دخیل در رشد بهای مسکن، پیشبینی میشود اجاره بها در تهران امسال تا ۳۰ درصد افزایش یابد.
وی با بیان اینکه علی رغم رشد نرخ تورم و نرخ مسکن، درآمد خانوار ثابت بوده است، گفت: قدرت خرید مردم در طول یک سال گذشته نتوانست هم پای نرخ تورم و رشد نرخ مسکن افزایش یابد بنابراین احتمال افزایش مهاجرت از مرکز به حاشیه شهر وجود دارد که در نهایت منجر به افت کیفیت زندگی شهری میشود.
راهکار کشورهای خارجی برای مهار افزایش اجاره بها
وضعیت بازار مسکن بسیاری از کشورها هم در گذشته شبیه به بازار مسکن کشورمان بوده است و تجربههای متعددی برای مهار این نابه سامانیها در کشورهای مختلف وجود دارد که هر یک میتوانند الگویی مناسب برای بهبود بازار مسکن کشورمان به ویژه بازار مسکن در پایتخت باشند.
موثرترین تجربهای که برای ساماندهی بازار اجاره در دنیا وجود دارد، ساخت و عرضه بلوک هایی تنها مختص اجاره به اقشار مختلف است. در بسیاری از کشورها هلدینگ هایی وارد بازار اجاره شدهاند و ساختوسازهای انبوه تنها با هدف اجاره در شهرهای پرجمعیت انجام دادهاند. بنابراین از این طریق اجاره داری از مالکان خرد به غولهای ساختمانی واگذار میشود که از مشوقهای دولتی هم برخوردار هستند و با افزایش عرضه نرخ را در بازار تنظیم میکنند و مانع از این میشوند که افراد حقیقی و مالکان خرد در بازار قیمتگذاری کنند.
هر چند که برنامه وزارت راه و شهرسازی هم اکنون تقویت طرف عرضه است و برنامه ساخت فوری ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را به اجرا درآورده است اما باید دید این برنامه در ساماندهی بازار اجاره در شهرهای بزرگ تا چه حد موثر خواهد بود.
منبع: ایرنا
ارسال نظر