قیمت مصالح ساختمانی ۱۰۰ درصد افزایش یافت

اگرچه تورم مسکن در تهران پس از ۷۸ ماه به رقم تکی رسیده است، اما رشد سنگین قیمت‌ها در ۶.۵ سال گذشته بازار مسکن را به یک منطقه ممنوعه برای خریداران خانه اولی تبدیل کرده است. از زمان آذرماه ۱۳۹۶ که تحت تأثیر نوسانات ارزی، قیمت‌های کالاها و خدمات در حال افزایش بودند، تا به امروز، قیمت مسکن در تهران به نرخ ۱۵۹۰ درصد افزایش یافته و از میانگین ۵.۰۹ میلیون تومان به ۸۵.۹ میلیون تومان میل کرده است.

عوارض رشد سنگین قیمت مسکن به خروج متقاضیان مصرفی از بازار ملک، رکود ساخت و ساز و به تبع آن خروج سرمایه‌های مولد از عرصه تولید مسکن منجر شده است. تحت تاثیر قیمت‌های بالا بسیاری از متقاضیان بالقوه خرید مسکن و مستاجران به حومه شهرهای بزرگ رانده شده‌اند.

به دنبال نوسانات قیمت در بخش فروش، بازار اجاره نیز متاثر شده است. اگرچه دولت در سه سال گذشته با اعمال سیاست سرکوب قیمتی، سقف مجاز افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد اعلام کرده اما آمار و ارقام نشان می‌دهد موجران از این سقف فراتر رفته‌اند. خرداد امسال تورم اجاره بها در پایتخت ۴۳.۲ درصد بود که حدود دو برابر سقف تعیین شده بود و رکورد ۱۲ ساله تورم اجاره‌بها در تهران را شکست.

رشد تا ۱۰۰ درصد قیمت مصالح ساختمانی

از سوی دیگر به دلیل قرار داشتن تورم در محدوده ۴۰ درصد هزینه‌های ساخت و ساز نیز افزایش یافته است. در سه سال اخیر نهاده­‌های تولید مسکن که معمولاً با مصالح و آهن و هزینه ماشین‌آلات و دستمزد شناخته می‌شوند، بعضا بالاتر از تورم عمومی بودند و برخی اقلام تا ۸۰ درصد و برخی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته­‌اند.

در بازار مسکن نیز وام‌های خرید خانه نیز راهی به سوی خانه‌دار شدن باز نمی‌کند. سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق اوراق ۱.۹ میلیارد تومان است که اقساط ماهیانه آن به ۳۷ میلیون تومان می‌رسد و اصل مبلغ وام پس از ۲۲ سال حدود ۹.۸ میلیارد تومان خواهد بود.

اگرچه دولت در سه سال گذشته با اعمال سیاست سرکوب قیمتی، سقف مجاز افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد اعلام کرده اما موجران از این سقف فراتر رفته‌اند. خرداد امسال تورم اجاره بها در پایتخت ۴۳.۲ درصد بود که حدود دو برابر سقف تعیین شده بود و رکورد ۱۲ ساله تورم اجاره‌بها در تهران را شکست.

دولت سیزدهم تلاشهایی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داد که مهمترین این اقدامات در قالب طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالیانه یک میلیون خانه به شکل خودمالکی و انبوه سازی با استفاده از توان صنعت ساختمان کشور بروز یافت.

رسیدن ۲.۶ میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت

طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت رسیده است. البته آمار پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد در سه سال گذشته برای حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال پروانه صادر شده که جمعا به ۱.۲ میلیون واحد می‌رسد. آنطور که مسئولان می‌گویند به دلیل آنکه حدود ۴۰ مرحله برای فرآیند صدور پروانه طی می‌شود رسیدن ۲.۶ میلیون واحد به مرحله ساخت مقداری زمان‌بر خواهد بود. برخی کارشناسان می‌گویند دولت با حذف نگاه سیاسی از حوزه مسکن، طرحهای مسکن ملی را ادامه دهد.

در حال حاضر عمده طرح‌های نهضت ملی مسکن توسط سازندگان و مهندسان ایرانی اجرا می‌شود اما مدل ساخت مسکن توسط چینی‌ها نیز در طول سه سال گذشته پیشنهاد شد که به دلایلی هنوز شکل اجرا به خود نگرفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد چینی‌ها بدون احتساب هزینه زمین و جواز، هزینه ساخت هر متر مسکن در ایران را ۳۰۰ دلار تعیین کردند که بیش از ۱۷ میلیون تومان است. در حالی که بسیاری از طرحهای مسکن ملی در سه سال گذشته با هزینه هایی به مراتب کمتر از رقم پیشنهادی چینی‌ها به بهره‌برداری رسید.

انتظار ۵ میلیون خانه‌اولی از دولت پزشکیان

کارشناسان، کنترل نوسانات بازار مسکن را از دو زاویه مورد بررسی قرار می‌دهند. سازندگان و انبوه‌سازان، چاره را در افزایش تولید می‌دانند. کارشناسان اقتصاد مسکن اما معتقدند همزمان با افزایش ساخت و ساز، برنامه‌هایی همچون کنترل تورم عمومی، حذف سوداگری و اعمال پایه های مالیاتی برای فعالیتهای غیرمولد در بازار مسکن ضرورت دارد.

طبق آخرین آمار در خرداد ۱۴۰۳ متوسط قیمت خانه در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با ماه گذشته ۱.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۹.۷ درصد رشد نشان می‌دهد. با توجه به افزایش قیمتها معاملات نیز به شدت افت کرده است. به طوری که خرداد امسال فقط ۳۸۷۲ معامله آپارتمان در تهران انجام شد. تعداد معاملات در تهران به حدود یک پنجم وضعیت نرمال رسیده است.

حدود پنج میلیون متقاضی خانه اولی بازار مسکن انتظار دارند دولت چهاردهم که هم‌اکنون در آستانه شروع فعالیت قرار دارد به وضعیت نه چندان مناسب بازار ملک سر و سامان بدهد.

کارشناسان معتقدند باید همزمان با نقشه راه بلندمدت، برنامه‌های کوتاه مدت در بازار مسکن در دستور کار قرار گیرد. یکی از آفت‌های بازار مسکن هجوم چند سال یک بار حجم نقدینگی به این بازار است. بنابراین دولت در گام اول باید برای کنترل نقدینگی و پایه پولی فکر کند. افزایش ساخت و ساز با استفاده از بازوی صنعت ساختمان، حذف سوداگری و کنترل تورم عمومی می‌تواند بازار مسکن را به وضعیت باثباتی برساند.